À vrai dire, il y a un tas de choses que j’aurais souhaité que quelqu’un me dise franchement quand j’ai débuté dans l’investissement immobilier il y a quelques années. Les migraines et la peine que j’aurais pu sauver… Oh, et l’argent. Et le temps aussi !
Je suis sûr que je serais allé beaucoup plus loin beaucoup plus vite si j’avais eu une idée sur certaines choses.
Donc, si vous êtes un peu novice — Dieu vous bénisse — laissez-moi vous faire part de quelques points que j’aurais aimé savoir. Je peux penser à beaucoup de choses, mais je vais commencer par trois pour le moment.
1. Évitez le désespoir de la première transaction
Voici quelque chose que j’ai entendu de la part de nouveaux investisseurs à plusieurs reprises au fil des ans…
« Zut, je veux juste faire une affaire ! Même si c’est seulement pour l’expérience et pour me prouver que je peux en conclure une. Je serais même d’accord de rompre cette entente par la suite, il serait juste utile d’avoir l’expérience de faire un deal ! »
J’ai bien peur que non. BUZZ. Désolé, mauvaise réponse.
Mon ami, je me souviens trop bien des années où j’étais débutant, de mes premières sueurs froides d’investisseur. J’étais alors impatient… J’avais hâte d’y aller et de faire mourir mon premier dragon.
Que cet appétit est impressionnant. Il faut le posséder. Être motivé par lui. Laissez-le vous conduire à prendre des mesures. Mais attention, car il va aussi totalement mettre le bazar dans votre tête et votre jugement si vous le permettez.
Soyons très clairs sur une chose : vous n’êtes pas dans cette entreprise immobilière pour mener des transactions, vous êtes ici pour faire de l’argent.
Ne laissez pas votre faim de « juste accomplir quelque chose » vous tromper, car vous deviendriez un négociateur marginal (voire mauvais) ayant simplement eu « l’expérience de ».
Au cours des dernières années, j’ai été ami, j’ai coaché, j’ai été en partenariat et j’ai par ailleurs croisé beaucoup, beaucoup de nouveaux investisseurs. Et croyez-moi, c’est une erreur qui finit presque toujours par vous revenir en pleine poire.
Morale de l’histoire : Oui, il faut travailler dur pour obtenir cette première affaire. Avoir ce premier succès en bandoulière est satisfaisant, et c’est une étape très importante.
Mais assurez-vous d’avoir une image claire de ce qu’est une bonne affaire, collez à cette image, et gardez « faire de l’argent » en premier sur votre liste de priorités et en second lieu seulement pensez à « faire une transaction ».
Apprenez à connaître votre marché et maitrisez les fondamentaux de l’analyse de marché, puis soyez sage et suivez bien les étapes, même sur votre premier contrat.
Je ne dis pas de ne pas prendre de risque… Mais ne laissez pas votre appétit vous avoir. Croyez-moi, vous voulez connaître quelques victoires dès le début, et cela signifie faire de l’argent et pas seulement rompre une entente, même si cela signifie vous permet de prendre de l’expérience.
2. Choisissez vos mentors locaux très prudemment
Vous devez avoir déjà entendu une histoire d’horreur de mentor local et de la manière dont il prend les gens « sous son aile » pour… les plumer !
Comprenez-moi bien, je prends l’entière responsabilité de mes propres actions; je ne cherche pas à blâmer les autres pour mes erreurs. Mais, la vérité est que j’étais lorsque je me suis fait avoir moi-même j’étais si débutant que je ne pouvais pas savoir ce que je ne connaissais pas. Et cela a fait de moi une cible assez facile.
Oui, j’ai beaucoup appris de cette expérience. Et pour cela, je suis sincèrement reconnaissant. Mais j’ai aussi connu l’arnaqueur qu’il était…
Ce qui est arrivé, c’est qu’il m’a laissé « voler de mes propres ailes » à 80 % de l’évaluation de ces maisons rénovées – bien qu’elles n’aient pas été si bien rénovées que ça après tout, si l’on en juge par la manière dont elles ont commencé à s’effondrer quelques mois après les avoir achetées.
Mon mentor a repris toutes ces hypothèques de second rang, et m’a assuré qu’il avait tout simplement pardonné. Il s’avère que la fraude était prête. Ouais, OK, wow.
Il s’avère également que louer 450 euros/mois moins 350 euros/mois ne donne pas vraiment 100 euros/mois de « cash-flow positif ». Réparations, entretien, réserves. Non, qui a besoin de ça ?!?
Il s’avère que l’achat de ces maisons mal rénovées partout sur la planète n’était pas réellement le meilleur investissement ni une stratégie de gestion de la propriété.
Je pourrais continuer encore et encore.
Pour faire une histoire courte, j’ai fait confiance au premier vrai investisseur immobilier que j’ai rencontré et qui semblait vraiment être intéressé à m’aider. Et à la fin, il a vu exactement ce que j’étais pour lui : un naïf qu’il pourrait « prendre sous son aile » et à qui il pourrait vendre un tas de conneries selon des modalités douteuses, jusqu’à ce que je réalise enfin un jour la différence.
Il m’a fallu littéralement des années pour me remettre de ceci, les élèves doivent être très résistants à l’école des coups durs.
Morale de l’histoire : Ne vous laissez pas fasciner par le premier investisseur qui connaît de réels succès que vous rencontrez. Que quelqu’un soit un investisseur immobilier accompli et soit prêt à « vous prendre sous son aile » ne signifie pas qu’il est un bon mentor, ou même qu’il a à cœur vos meilleurs intérêts.
Ne vous laissez pas séduire trop vite et si quelque chose est clair, même si cela ne vous ressemble pas, ne soyez pas pressé de le suivre tant que vous ne le connaissez pas vraiment.
Non, je ne dis pas « faire confiance à personne. » Ce que je dis est, « Faites confiance avec prudence, et soyez vigilant. »
3. Ne pas devenir un drogué de l’éducation…
Nous avons tous entendu au moins mille fois ceci : « Les investisseurs intelligents investissent dans leur éducation. » Et c’est vrai. Comme on le dit si bien, « Si vous pensez que l’éducation coûte cher, essayez le coût de l’ignorance. »
Mais malheureusement, c’est aussi devenu la formule magique de tous ceux qui ont le cours ou le dernier et meilleur séminaire à vous vendre. Donc, n’abusez pas de cette « éducation » qui peut vous coûter cher et même vous faire perdre un temps précieux que vous pourriez investir dans… l’immobilier.
