Dans votre travail d’investisseur immobilier, le meilleur endroit pour obtenir de l’argent à court terme est chez les courtiers hypothécaires qui, en général, savent ce qui va marcher et ce qui fera un flop.
Ils savent ce qu’ils peuvent obtenir sur le marché des prêts actuel. Certains ont accès à des fonds privés qui ne nécessitent pas une qualification de l’emprunteur. Obtenir des capitaux, c’est tout ce qui compte quand vous voulez investir efficacement dans l’immobilier.
Les courtiers hypothécaires peuvent être un atout précieux. Rappelez-vous, quand j’ai commencé l’investissement immobilier, je n’avais aucun crédit. Je n’avais pas d’autre choix que d’utiliser n’importe quel fonds disponible.
J’ai donc trouvé un courtier hypothécaire qui a accepté de m’octroyer un prêt de 50% du prix évalué indépendamment de ma situation financière. Le coût était élevé, mais le retour sur l’investissement en valait la peine.
Mon prêteur m’a facturé 10% sur chaque prêt qu’il ma accordé, et j’ai payé 18% d’intérêts. Je sais, cela paraît élevé, mais j’ai vite appris que le coût des fonds importait moins que leur disponibilité. Parce que j’ai eu accès à ces fonds, j’ai pu acheter des propriétés et gagner des milliers de dollars de profits sur chaque maison malgré les intérêts élevés.
Permettez-moi de vous poser une question. Préférez-vous payer 10% de votre prêt à un courtier ou accorder 50% de votre affaire immobilière à un associé ? Choix difficile, n’est-ce pas?
Les courtiers en hypothèques travaillent sur le principe de commission. Ils ne sont payés que lorsque vous l’êtes. Si vous utilisez de l’argent privé, habituez-vous à l’idée de payer de gros intérêts et considérez que c’est le prix à payer pour faire de l’investissement en immobilier. Nous pouvons obtenir un prêt à intérêts élevés et gagner de l’argent quand même. Rappelez-vous, ce n’est pas le coût de l’argent qui compte mais sa disponibilité.
Quand j’ai commencé, j’ai emprunté 76 prêts à 18% d’intérêt, 50% de ratio prêt/valeur (Loan to Value ou LTV), une pénalité de 6 mois de remboursement anticipé d’intérêt, un remboursement forfaitaire sur 7 ans et 10 points en guise d’avance pour le courtier. Et j’ai quand même gagné de l’argent sur prêt !
Comment fonctionnement ces prêts pour vos placements immobiliers ?
Si la maison a besoin de réparations, vous ne pouvez pas obtenir tout l’argent en même temps. Certaines d’entre elles peuvent être escomptées pour faire les réparations. Par exemple, supposons que vous avez accepté une offre de 15000€ en argent comptant sur une propriété dont la valeur après rénovation sera de 45000€, et dont la valeur en l’état est de 35000€, et les coûts de réparation estimés à 4000€.
Nous savons que nous pouvons obtenir un prêt auprès d’un investisseur privé pour 50% du fixe en valeur de la propriété :
- Valeur après rénovation : 45000€
- Valeur telle quelle : 35000€
- Estimation de réparation : 4000€
- Montant du prêt maximum : 22500€
- Coût de l’emprunt : 3000€
- Prêt net : 19500€
Le problème est que le prêt est basé sur la valeur après rénovation. Le courtier en hypothèques notera un prêt de 22500€ et vous paierez le coût sur les 22500€, vous commencerez à payer des intérêts sur la base de 22500€ à compter de ce jour là. Mais le courtier a escompté 50% de la différence entre la valeur du bien tel quel (35000€) et celle après rénovation (45000€).
Le montant escompté serait de 50% sur la différence de 10000€ parce que c’est un prêt de 50% LTV. Donc, 5000€ seront bloqués jusqu’à ce que le travail soit terminé. Une fois la rénovation terminée, le courtier en hypothèques enverra un évaluateur visiter la maison terminée et, si tout est ok, il vous donnera les 5000€ détenus par des tiers.
Dans l’exemple ci-dessus, nous avons besoin de 15000 euros pour acheter la maison et 4000€ pour la réparer, pour un total de 19000€. Mais nous n’allons obtenir qu’un prêt de 14500€, nous construirons donc notre offre de cette façon: « Monsieur le vendeur, je vais vous donner 15000 euros pour cette maison. Je vous donne 10000€ à la conclusion du contrat et 5000€ dans les 60 jours. Ok ? » « Oui. C’est OK pour moi. »
Pour ce faire, le vendeur prendra une deuxième hypothèque pour 60 jours parce que nous avons obtenu la première hypothèque auprès d’un investisseur privé, à savoir le courtier en hypothèques. C’est ce qu’on appelle la subordination, un outil utile pour tout investisseur.
De cette façon, nous sommes pleinement protégés. Nous recevons 14500€ du produit du prêt, en donnons 10000€ au vendeur, et enfin réservons 4500€ pour les réparations. Comme on a besoin de seulement 4000€, nous arrivons à garder un extra de 500€.
En général, l’argent des courtiers en hypothèques passe par des particuliers. Un investisseur privé est très différent d’une banque. Il n’y a pas vraiment de vérification d’usage. La seule vérification est la valeur de la propriété.
Vous n’avez pas besoin d’un bon crédit, ces prêts ne sont pas signalés sur votre dossier de crédit, et il n’y a pas de règles d’éligibilité. Ils ne se soucient pas de votre personnalité ou de votre histoire personnelle.
Tout ce qu’ils prennent en compte est le ratio prêt/valeur. La durée du prêt peut varier, mais généralement, ils offrent d’amortir le prêt sur 15 ans et demandent un versement forfaitaire de 5 ans ou moins. Ce genre de source d’argent à court terme est très précieux pour nous en tant qu’investisseurs immobiliers.
