Voici la question que j’ai reçue un jour de la part d’une personne qui débutait (mais de belle façon) son parcours en investissement. « Je suis un nouvel investisseur immobilier (j’ai acheté mon premier appartement il y a 18 mois, actuellement je possède 5 maisons), je risque d’avoir un problème de liquidités en raison de l’inoccupation de certaines maisons et de travaux que je dois entreprendre.
Est-il intéressant pour moi de refinancer l’hypothèque d’une partie de mes maisons avec des prêts à intérêts uniquement pour réduire mes paiements, et refinancer à nouveau dans un an ou plus pour m’assurer toujours des entrées d’argent ? »
J’ai un souci majeur avec cette question, en particulier pour vous si vous êtes de nouveaux investisseurs immobiliers. Les prêts hypothécaires « in fine » ne posent pas de problèmes en tant que tels, j’en ai obtenu moi-même quelques-uns. Lorsque les chiffres sont corrects et que le créancier est disposé, tout va bien.
Le problème avec le refinancement hypothécaire, surtout si vous vous y prenez à deux reprises, est le prix à payer. Un refinancement typique avec un courtier en hypothèques (et je suppose que vous prévoyez passer par un courtier, car les prêteurs traditionnels n’offrent généralement pas ce type de services) coûte 2000€ à 4000€ en frais de traitement de dossier, frais de demande, points au courtier, et ainsi de suite. Ces coûts ne sont pas récupérables en termes de plus-value du bien ou de hausse de loyers. À la limite, oui, si l’argent est dépensé en amélioration de la propriété.
Mais il s’agit de frais absolus qui affecteront le rendement global.
Ce que l’investisseur immobilier proposait était de refinancer non pas une mais deux fois dans l’année, ce qui signifie qu’il pourrait payer jusqu’à 8000€ de frais supplémentaires, tout ceci pour pouvoir effectuer de petits versements pendant un certain temps…
Le bon choix face au refinancement hypothécaire
Lorsque vous considérez les tarifs pratiqués par les prêteurs pour des prêts in fine, vous trouverez qu’ils sont parfois plus élevés que pour les prêts classiques qui finiront par être amortis. J’ai récemment vu des taux pratiqués pour les prêts in fine à un taux qui n’avait pas de sens, surtout si votre objectif et d’avoir une meilleure trésorerie positive.
Si vous faites le calcul, vous constaterez que les prêts in fine qu’on vous offre impliquent des paiements plus élevés que votre remboursement actuel !
Mais ce qui me préoccupait le plus au sujet de sa question était que, d’après mon expérience, refinancer continuellement ses propriétés pour améliorer sa trésorerie à court terme ou pour améliorer les conditions d’un prêt est une grosse erreur.
En fait, quand je vois les investisseurs à court de ressources, c’est toujours à cause de l’une de ces raisons : des dépenses excessives des rénovations ou des sur-financements de propriétés au point qu’il n’existe plus d’équilibre dans les revenus.
En fait, le surendettement n’est pas seulement un problème de débutants, il a été à l’origine de la faillite de plusieurs investisseurs immobiliers expérimentés.
Ma suggestion ? Soit vendre un ou plusieurs de vos biens immobiliers non productifs ou, mieux encore, faites une vente en gros, une transaction pour 4000 à 7000€ pour répondre à vos besoins de trésorerie immédiats.
Et à l’avenir, essayez de garder certains de ces loyers en réserve pour des situations comme celles-ci et qui risquent de se produire encore et encore. La meilleure façon de prévenir les problèmes de trésorerie en investissement immobilier, c’est d’y être préparé !
