Obtenir une licence d’agent immobilier a toujours été une option de choix chez les investisseurs immobiliers qui cherchent à avoir un meilleur accès aux listes des Services Inter-Agences (SIA) et / ou de renflouer leur trésorerie en obtenant des commissions sur les achats/vente réalisés pour le compte d’autres propriétaires.
A l’inverse, de nombreux agents « classiques » finissent par voir dans le placement immobilier un moyen de gagner un revenu supplémentaire et de tirer parti de certaines opportunités qu’ils rencontrent dans le cadre de leur activité d’intermédiaire. D’où la question, « Comment puis-je investir dans l’immobilier tout en gardant ma licence d’agent? ».
Il y a deux obligations que les agents doivent respecter lorsqu’ils s’apprêtent à faire un achat, une vente ou une location pour leur propre compte. La première obligation est la divulgation, la seconde est l’agence.
La divulgation se rapporte aux informations que vous donnez aux gens et à la date où vous les donnez ; l’agence concerne qui vous représentez dans une transaction où les parties qu’on pense que vous représentez.
Tant que vous respectez les règles du jeu dans ces domaines, vous éviterez des ennuis. Comme vous le savez peut-être déjà, un agent agréé est tenu responsable à un degré supérieur devant le tribunal qu’un non-agent, ce qui signifie qu’un acheteur, un vendeur, ou un locataire mécontent pourra plus facilement engager votre responsabilité en cas d’irrégularités dans une transaction. C’est pourquoi il est vraiment, important que vous mettiez les points sur les « i » lorsque vous êtes un agent, tout autant qu’un investisseur, lors d’une transaction.
Un agent précise : « Lorsque, en tant qu’agent, j’annonce mon intention d’acheter, de vendre, ou de louer des maisons, je dois faire certaines déclarations à mon client potentiel. Par exemple, lors du premier contact, je dois faire savoir aux acheteurs potentiels, vendeurs, et locataires que je suis un agent immobilier agréé.
Pour ce faire je le précise sur tous mes annonces, cartes et lettres avec une mention spéciale: « L’acheteur est un courtier immobilier agréé. L’acheteur procède à l’achat de propriétés pour ses propres investissements. Il ne s’agit pas d’une offre d’agence. Si cette propriété est déjà inscrite chez un agent, merci de ne pas tenir compte de cet avis. » Et je le précise à la fin de mon document « acheteur / agent », ou dans le cas d’une vente, «propriétaire / agent. »
Dans la plupart des cas, le droit de licence exige que vous révéliez votre statut d’agent dès le premier contact avec l’acheteur, le vendeur, ou les locataires potentiels. Vous avez donc intérêt à avoir les bons arguments pour ceux qui se demandent si vous avez l’œil sur leur maison, ou sur une propriété que vous avez sur le marché.
A l’origine de cette obligation de divulgation, se trouve un courant de pensée répandu parmi certains investisseurs et gourous qui croient que vous ne devriez pas obtenir une licence d’agent immobilier si votre but réel est d’acheter et/ou de vendre des propriétés pour votre propre compte.
La théorie veut que bon nombre de vos clients potentiels, en particulier les vendeurs, ne voudront pas travailler avec vous s’ils savent que vous êtes un agent, ou s’ils croient que vous n’êtes pas sérieux au sujet de l’achat de leurs biens, mais que vous voulez juste l’utiliser pour agrémenter votre offre.
Mais à ce sujet, l’agent ajoute : « En tant que mandataire depuis plus d’une décennie, je ne pense pas que cela soit le cas. En fait, j’ai constaté que lorsque je dis à un vendeur potentiel, « Légalement, je dois vous dire que je suis agent immobilier, mais je ne suis pas intéressé par votre propriété. J’ai surtout acheté des propriétés pour moi comme un placement immobilier », les vendeurs deviennent, du coup, plus à l’aise pour travailler avec moi. »
Mais cette déclaration verbale n’est pas la seule obligation: lors de la rencontre de l’acheteur, du vendeur ou du locataire en personne et pour la première fois, vous aurez peut-être besoin de lui faire signer le formulaire de divulgation (vérifiez avec les lois de votre pays). Le but de cette communication est de mettre par écrit le fait que le client soit conscient que vous (et votre maison de courtage) ne les représentez pas dans la vente ou la location de la propriété.
Une des raisons les plus courantes à cause desquelles les agents n’obtiennent pas gain de cause, c’est l’argument selon lequel la partie adverse avait mal compris quelle partie l’agence représentait réellement. Dans votre cas, le vendeur peut prétendre qu’il pensait que vous agissiez en tant que son agent et que vous étiez donc légalement tenu de lui trouver le meilleur prix de vente pour ses biens. Au lieu de cela, vous vous l’êtes procuré pour vous-mêmes et avez réalisé un bénéfice sur son dos.
C’est pourquoi vous devez indiquer clairement sur votre déclaration que vous représentez l’autre partie dans cette transaction et que cette autre partie, c’est n’est autre que vous.
Idéalement, il devrait y avoir une divulgation, signée par toutes les parties impliquées, classée dans vos dossiers et ce pour chaque offre que vous avez faite. Soit dit en passant, n’essayez pas de contourner ces obligations en ayant recours à votre conjoint ou votre associé pour signer les offres. Avec ce genre d’acrobaties vous êtes certain de perdre, et votre affaire et votre licence, si vous êtes découvert. La lettre de divulgation concernant la licence est relativement simple et ne vous coûte rien. L’honnêteté rapporte toujours plus !
