La fièvre de l’investissement immobilier s’est propagée comme la peste. Des millions d’investisseurs néophytes sautent sur l’occasion pour tenter de se refaire une fortune après avoir perdu gros sur le marché boursier. Ils peuvent faire de graves erreurs…
Erreur 1: L’esprit «bourse »
On pourrait croire qu’après avoir perdu des milliards de dollars sur le marché boursier, les gens doivent avoir appris la leçon. Mais non, ils font exactement la même erreur qui est celle de croire que ce qui s’est passé hier, se reproduira demain.
Neuf nouveaux investisseurs sur dix disent qu’ils sont intéressés par l’immobilier, car ils ont vu quelqu’un se faire de l’argent grâce à la valorisation rapide du marché au cours des dernières années.
Mais acheter des biens immobiliers uniquement pour gagner sur la valorisation à court terme est souvent une grosse prise de risque. Lorsque vous achetez un bien immobilier avec l’intention de le garder pendant quinze ans ou plus, vous avez de grandes chances de faire une belle plus-value.
Si vous achetez une propriété pour la revendre en moins d’un an, vous allez probablement vous faire de l’argent également. Et, malgré le risque, beaucoup de gens profitent intelligemment du boom d’un marché local et en tirent un gros profit.
Mais, si vous achetez à prix fort un bien destiné à la location avec un seuil de rentabilité ou une trésorerie négative, vous avez intérêt à avoir un plan B si le marché continue de grimper. Investir, c’est un peu comme le surf, si vous ne savez pas prendre la vague, vous vous noyez !
Devriez-vous suspendre votre investissement lorsque le marché atteint des sommets? – Absolument pas ! Vous pouvez trouver des propriétés qui font faillite sur tous les marchés, même les plus actifs. Vous pouvez trouver des financements à faible taux d’intérêt qui permettront d’augmenter vos revenus. Ainsi, si les valeurs baissent, vous êtes toujours couvert. Vous pouvez faire des prévisions à court terme (six à douze mois) car le marché fluctue lentement.
Erreur 2: Investir en aveugle
On pourrait croire qu’après avoir perdu des milliards de dollars sur le marché boursier, les gens doivent avoir appris la leçon ! Il n’en est rien, ils achètent aveuglément des biens immobiliers sur de mauvais conseils ou en l’absence complète d’une culture du marché. L’immobilier est l’un des rares investissements dont le risque est directement proportionnel à la connaissance du marché.
Certes, il a une courbe d’apprentissage plus élevée que celle du marché boursier, mais rien ne prouve qu’avoir une bonne connaissance de la bourse réduit le risque en matière d’immobilier (demandez à votre gestionnaire de fonds communs de placement).
J’ai lu un commentaire sur un groupe de discussion autour de l’immobilier sur Internet. En réponse à une enquête pour savoir si un séminaire ou un programme particulier de formation valait l’argent, quelqu’un a répondu: « Pourquoi gaspiller votre argent sur ce genre de choses ? Il suffit d’utiliser votre argent comme acompte et d’apprendre au fur et à mesure. »
C’est probablement le pire conseil que vous pourriez donner à un investisseur débutant. L’argent n’est pas le plus difficile à trouver si vous avez de bonnes affaires. Mais, vous ne saurez ce qu’est une bonne affaire que lorsque vous aurez d’abord investi dans votre apprentissage.
Plus votre connaissance des techniques d’investissement, du financement, de l’acquisition, de la négociation et, bien sûr de votre marché local, est bonne, moins vos placements immobiliers seront risqués. L’achat d’une propriété est presque toujours un investissement sûr, l’achat d’actions en bourse ne l’est pas nécessairement.
Erreur 3: Absence ou manque de liquidités
Demandez à n’importe qui dans le secteur de l’immobilier (ou tout autre secteur d’ailleurs), ils vous diront qu’il y a un seul mot important pour la survie, à savoir: « liquidités ».
Afin de tenir longtemps dans le domaine, vous avez besoin de réserves en termes de liquidités. Se lancer dans l’immobilier avec presque rien est facile, gérer une trésorerie négative, effectuer des réparations et autres dépenses dans le temps s’avère plus compliqué.
En fait, si vous surmontez les moments difficiles, vous arriverez toujours à vous en sortir. Le manque de liquidités vous met une pression inutile, notamment pour pouvoir effectuer des réparations dans les normes, et vous fait accepter des locataires non qualifiés, et céder à leurs demandes, de peur de les voir quitter l’appartement. Lorsque vous avez une réserve en liquidités suffisante, vous agissez de façon plus rationnelle :
- Vous exigerez un prix de vente supérieur.
- Vous exigerez des locataires de qualité.
- Vous laisserez des terrains vacants plutôt que d’accepter sans réserve certains locataires.
- Vous ne céderez pas au bluff d’un locataire qui menace de quitter.
- Vous effectuerez les réparations et les améliorations nécessaires sur vos propriétés.
Mener sa barque avec peu ou pas de liquidités est une toute autre affaire. Comme je l’ai déjà dit, acheter une propriété sans avoir d’argent n’est pas compliqué, ce qui l’est, c’est gérer votre trésorerie. En d’autres termes, vous pouvez acheter un bien immobilier sans argent, vous ne pouvez pas survivre en affaires sans liquidités.
Erreur 4: La cupidité
De nombreux investisseurs se lancent en refilant des propriétés à d’autres investisseurs, ce qui est une bonne idée pour générer des liquidités. Cependant, vous devez rester réaliste quant au bénéfice espéré de cette transaction.
S’il y a un potentiel de bénéfice de 20000 Euros dans un projet de réhabilitation, ne vous attendez pas à vous faire une marge de 10000 Euros en la revendant à un rénovateur. Ce dernier prend un risque énorme en s’embarquant dans un tel projet et table sur un profit assez important pour justifier le risque.
Par exemple, si une maison nécessite 10000 Euros de réparations, l’investisseur qui va la rénover veut se faire un bénéfice minimum de 20000 Euros. Si vous trouvez une affaire qui offre un bénéfice potentiel de 20000 Euros, comment pouvez-vous attendre de l’investisseur qu’il accepte si lui-même va débourser 10000 Euros? Vous devriez être heureux de gagner 2500 Euros tout au plus. Si vous voulez faire plus de 2500 Euros, alors vous devez négocier une meilleure affaire avec un bénéfice potentiel plus important.
Erreur 5: Considérer l’immobilier autrement que comme une entreprise
Les gens sont attirés par l’immobilier en raison des gains rapides qu’il promet. Ne vous y trompez pas – vous ne deviendrez pas riche du jour au lendemain. Plus de 90% des personnes qui suivent un séminaire sur l’immobilier quittent au bout de trois mois. Pourquoi ce taux d’abandon est-il aussi important ?
Il vient de l’immobilisme et des attentes irréalistes. Investir doit être considéré avec sérieux. Il faut des mois, voire des années, pour qu’une entreprise réussisse à « cultiver » des clients et vole de ses propres ailes. Il vous faut envisager l’immobilier comme une véritable entreprise.
Donnez-vous au moins six mois pour voir si vous êtes fait pour l’immobilier. Cela peut même prendre un an avant d’acheter votre première propriété. La deuxième année, vous en achèterez peut-être trois ou quatre. Si vous travaillez dur pour cela et que vous gardez les yeux et les oreilles grands ouverts, le succès frappera bientôt à votre porte.
