Immeubles de placement: Comment choisir de bons locataires ?

Après avoir vécu les hauts et les bas des soubresauts boursiers pendant un certain temps, un nombre croissant d’investisseurs cherchent, dans l’investissement immobilier, une alternative plus stable.

Avec plusieurs marchés en effervescence dans de nombreuses régions, le temps est peut-être venu pour vous d’entrer dans ce commerce potentiellement lucratif.

Cependant, vous devriez lire cet article jusqu’au bout avant de sauter sur la première propriété que vous trouvez, cela vous évitera peut-être de faire sauter la banque et votre dos avec.

Le leitmotiv de tout investisseur est de créer de la richesse à long terme, ce qui est logique et légitime, et c’est probablement la raison pour laquelle vous lisez cet article.

Il y a cependant quelques règles à respecter dans ce jeu des investissements immobiliers si vous ne voulez pas finir par prendre un fusil de chasse à chaque fois que vous devez récupérer vos loyers. Autrement dit, comment éviter de devenir un propriétaire cynique suite à de trop nombreuses mauvaises expériences avec ses locataires ?

Afin de mieux étayer les règles pour devenir un propriétaire à succès, permettez-moi de raconter une histoire vécue. C’est un excellent exemple de ce qu’il ne faut pas faire si vous voulez tirer le meilleur parti de votre investissement immobilier. Nous verrons, à la fin de l’histoire quelles sont les règles et les leçons que nous pouvons tirer. Les noms ont été changés pour protéger l’identité de la victime.

Benoit a acheté une propriété de placement qui consiste en une maison familiale dans un quartier fort douteux. Avec ses deux fils, Jean et Nathan, ils se sont employés à faire les travaux par eux-mêmes. Ils ont posé un plancher en bois pour ne pas avoir à remplacer les tapis à chaque fois qu’il y avait un changement de locataire. Ils ont ensuite passé une peinture d’excellente qualité pour ne pas avoir à repasser plus tard.

Ils ont également mis le paquet pour les armoires et les installations sanitaires. Un locataire heureux n’est-il pas bon locataire ? Et pour couronner le tout, ils ont disposé sur les étagères de jolies serviettes sur lesquelles ont pouvait lire: « Nous sommes une famille. » Les locataires devraient s’en sentir reconnaissants, n’est-ce pas? Effectivement…

La première famille à s’y être installé a démonté les portes des chambres et des placards pour en faire du bois de chauffage. Elle a arraché les beaux luminaires de la salle de bains et les a vendus au marché aux puces, et tiré des balles de petit calibre à travers le plancher de bois tout neuf.

Benoit a découvert tout cela en allant sur place pour réparer le toit qui coulait, suite à un appel des locataires. Il a patiemment essayé d’expliquer qu’il ne fallait pas utiliser les bardeaux comme bois de chauffage s’ils voulaient continuer à avoir un toit sur leurs têtes. D’autres « sympathiques » visites s’ensuivirent, suite à des appels similaires.

Il a fallu huit mois pour les sortir de la maison, rien que ça. Il s’est avéré que les droits du locataire tels que définis par le comté représentaient plus que les droits du propriétaire. Lors de leur départ, Benoit a remarqué que des membres de la famille emportaient divers objets de la maison…

Benoit, Jean et Nathan ont commencé à reconstruire la maison en constatant les changements « intéressants » apportés à son architecture. Oh rien de bien méchant ! Juste une poutre porteuse sectionnée (plus de bois de chauffage probablement), des carreaux décollés dans l’une des salles de bains sans raison apparente.

Des symboles d’équipes de sport griffonnés dans toutes les vitres et les miroirs qui n’avaient pas été brisés et d’autres petites surprises. En rampant sous la maison pour réparer les trous provoqués par les balles dans un tuyau d’égout en plastique qui fuyait, Nathan a trouvé un sac de mauvaises herbes, si vous voyez ce que je veux dire…

Tout en essayant de réparer les fils électriques des sanitaires, Jean découvre une arme rouillée. Pour respecter les mesures de sécurité, Benoit a dû remplacer des briques que les locataires avaient trouvé le moyen de décrocher de la cheminée. Apparemment, quelqu’un avait conduit un camion jusqu’à l’allée, c’est le moyen d’expliquer les énormes fissures dans une allée qui était restée parfaite pendant 20 ans.

Que pouvons-nous tirer de cette horrible histoire ?

Règle 1. L’emplacement de vos investissements immobiliers.

Même si cela peut vous sembler un peu cliché, c’est un fait que l’emplacement de votre propriété de placement déterminera le type de locataires vous allez attirer, et le montant du loyer que vous pouvez légitimement demander. Gardez en tête que vous pourriez, votre famille et vous, avoir à y emménager et y vivre. Dans quel genre de quartier aimeriez-vous être?

Règle 2. N’exagérez pas l’aménagement de votre propriété de placement.

Vous devez vous attendre à un minimum d’usure. Gardez à l’esprit que la perception de l’usure varie selon que l’on soit locataire ou propriétaire.

Règle 3. Savoir faire soi-même des réparations de base.

Une chance que Benoit et ses fils avaient un peu d’expérience dans différents métiers de la construction. Dans le cas contraire, ils auraient perdu encore plus d’argent en faisant appel à une aide extérieure. Savoir réparer des éléments de base de votre propriété vous permettra d’économiser de l’argent.

Règle 4. Sondez vos locataires comme s’ils devaient emménager avec vous.

Il s’agit parfois de l’étape la plus importante pour éviter de devenir un propriétaire cynique. Demandez et vérifiez leurs références. Appelez leurs anciens propriétaires et posez les bonnes questions comme: « Payaient-ils le loyer à temps ? Comment était l’état de la maison / appartement après leur départ ?

Ont-ils déjà dérangé les voisins avec de la musique forte ou des cris lors des matches de foot ? Combien de fois êtes-vous prêt à vous déplacer pour des réparations impromptues? » Être bien renseigné sur son futur locataire peut faire une énorme différence dans la rentabilité de votre investissement immobilier.

Règle 5. Connaissez vos droits en tant que propriétaire.

Familiarisez-vous avec le processus d’expulsion afin d’éviter des litiges avec des locataires qui peuvent parfois durer une éternité. La plupart des municipalités fournissent des informations en ligne sur les droits du locataire et du propriétaire.

Ne faites pas les mêmes erreurs que Benoit et ses fils. Certes, pour faire son entrée dans l’investissement immobilier, il faut travailler dur et accepter des situations nouvelles auxquelles on n’est pas habitué. En même temps, il faut savoir il y a des dispositions à prendre pour limiter ses responsabilités.