Récemment, j’ai cherché mon prochain immeuble à acheter. Plutôt que de m’éparpiller dans différentes direction, j’ai décidé de faire appel à un agent immobilier local qui m’avait été recommandé par des associés.
Il était convenu que l’agent immobilier fasse une sélection de propriétés et que je lui rende visite une fois par semaine dans son bureau.
Je n’avais vraiment pas d’argent. Tous mes revenus étaient destinés à la remise en état de mon premier immeuble. Ma situation professionnelle était également précaire et j’épargnais ce que je pouvais pour une éventuelle urgence. Si je devais acheter quoi que ce soit, ça aurait été sans aucun fond de départ.
En novembre, l’agent immobilier m’appelle pour me proposer un immeuble de quatre logements. Le voisinage comptait quelques éléments moins attirants, mais s’était lentement embourgeoisé.
Je suis donc passé par le quartier pour faire une visite des lieux. Ma visite s’est déroulée plus rapidement que pour mon premier immeuble. Je n’ai pas fait de check list pour chaque pièce, chaque placard. J’ai juste marché à travers l’appartement pour avoir une idée sur la façon dont une locataire pouvait percevoir l’espace, la taille des pièces, la disposition, la lumière et les différentes commodités.
J’ai également voulu vérifier la cuisine, la salle de bains et les placards. J’ai également vérifié tout ce qui a trait aux prises électriques, aux dégâts des eaux, à la peinture écaillée, etc. Je voulais surtout savoir si cet immeuble serait un bon investissement.
J’ai aussi examiné les principales composantes mécaniques du bâtiment: toiture, fondations, apparence extérieure, plomberie, chauffage et électricité. N’étant pas ingénieur de formation, je ne savais vraiment ce que je devais regarder mais je me suis dit qu’un professionnel pourrait m’aider, ce qui est toujours une bonne chose à faire quand on veut éviter les mauvaises surprises lors de l’achat d’un immeuble.
L’immeuble le plus laid jamais vu, un bon investissement ?
J’ai signé le contrat malgré tout ! Les quatre logements avaient piètre allure. C’était un bâtiment à structure avec un revêtement d’asphalte gris très laid. Je pense qu’il était un bâtiment de deux logements à l’origine et qu’ils auraient été convertis en quatre appartements.
L’appartement qui se trouvait au premier étage en façade était composé d’un grand salon, d’une cuisine et d’une très petite chambre. La salle de bain était vraiment petite. Il avait le lavabo le plus petit que j’avais jamais vu, encore plus petit que celui d’un avion ! Si jamais il devait être remplacé, je n’avais aucune idée où j’en trouverais un semblable.
Les autres salles de bain n’avaient même pas de lavabo. Les locataires utilisaient l’évier de la cuisine pour se laver et se brosser les dents. L’immeuble était chauffé par des radiateurs individuels datant du début du siècle.
Il y avait un petit sous-sol dans la partie avant de l’immeuble. Il pourrait être utilisé comme une deuxième chambre. Mais l’espace était glauque avec un plancher en béton coulé sur des débris, et l’eau pourrait s’y infiltrer lors de fortes pluies.
C’est l’appartement au 2ème étage qui m’a convaincu d’acheter l’immeuble, un duplex. L’appartement du 2ème était similaire à celui du premier étage en termes de configuration. Le bâtiment comprenait également deux petits appartements à l’arrière. Ces appartements contenaient de grandes cuisines et salles de séjour mais de très petites chambres. Les espaces de rangement étaient limités.
Et, bien sûr, les salles de bain ne disposaient pas d’éviers. Ah, j’ai presque oublié ! L’immeuble avait à l’arrière un petit jardin envahi de mauvaises herbes et un garage complètement délabré.
Comment j’ai usé d’imagination et d’un financement de la part du vendeur ?
J’ai dû faire preuve de créativité, après tout, j’étais fauché et novice en la matière. Le prix demandé était de 79500€, et le propriétaire était disposé à fournir une partie du financement si l’acheteur pouvait justifier d’un crédit hypothécaire préalable auprès d’une banque.
Sur la base de mon analyse financière, je m’attendais à un 450€ par mois de « cash flow » positif grâce à la propriété (liquidités provenant de la location des appartements). J’ai estimé le total des loyers à environ 1150€ par mois, et les dépenses, incluant les prêts hypothécaires, les taxes, les assurances, etc., à environ 700€ par mois, sur la base des informations disponibles.
J’ai fait une offre à 79000 dollars. Je voulais obtenir une première hypothèque de 71000€. A la conclusion du contrat, je verserais 8000€ que j’emprunterais. Après la conclusion, le vendeur me remettrait un chèque certifié de 14000€. Cela rembourserait mon prêt de 8000€ et me laisserait un montant supplémentaire de 6000€.
Ainsi, je devrais 71000€ à la banque et 8000€ au vendeur. Les 71000€ étaient couverts par l’immeuble et moi.
Voici les termes de la note que j’ai fait parvenir au vendeur : Aucun paiement avant un trimestre, 8% d’intérêts simples pendant cinq ans (environ 53€ par mois), ensuite, je dois lui rembourser les 8000€. L’intérêt de 8% était bien en dessous du taux marché qui était de 12% à l’époque.
Le vendeur a accepté mon offre. Et j’ai été en passe de devenir un magnat des mini-appartements. Alors, la prochaine fois que vous apercevez une vilaine maison, ou que vous n’avez pas de quoi payer un acompte, ne renoncez pas. Faites preuve d’imagination !
