Cela surprend nombreux investisseurs immobiliers débutants lorsque je leur recommande de ne pas investir leur propre argent pour commencer. Ils ont du mal à croire que, parfois, avoir de l’argent peut être préjudiciable à l’apprentissage pour devenir le meilleur investisseur immobilier qui soit.
C’est que j’ai déjà vu de l’argent utilisé comme une béquille dans des affaires immobilières. J’ai été coupable de paresse et d’avoir perdu de l’argent dans une affaire lors de laquelle une meilleure négociation, un peu plus d’imagination et plus de prudence m’auraient certainement permis de mieux faire.
Avec un esprit ouvert et une bonne éducation, ne pas avoir d’argent peut être une force pour vous pousser à être un investisseur immobilier plus rapide, plus créatif, et mieux qualifié.
Vous seriez surpris de voir à quelle vitesse vous pouvez verser votre réserve d’argent liquide dans l’immobilier. J’ai vu des investisseurs traditionnels verser 1 million d’Euros dans plusieurs affaires en quelques mois, puis attendre jusqu’à ce que ces biens soient revendus avant de pouvoir libérer à nouveau de l’argent à réinvestir dans de nouvelles propriétés.
Vous ne regretterez jamais d’apprendre à acheter sans argent. Cela fera de vous un investisseur plus avisé, pour les fois où vous déciderez d’utiliser votre propre argent ou d’utiliser des financements classiques.
L’argent n’est jamais la question lors de l’achat d’une propriété d’investissement
Beaucoup d’investisseurs pensent que l’argent (ou le manque d’argent) est ce qui les empêche de conclure un accord. Ce mythe est l’un des plus handicapants qui empêche biens des investisseurs immobiliers d’avancer. Comprenez que l’argent n’est jamais un problème si l’investissement est bon. Répétez-vous les mots suivants encore et encore: Si l’affaire est bonne, je trouverai l’argent !
Si bonne affaire immobilière il y a, vous pourrez trouver et vous trouverez le financement. L’essentiel est que l’affaire soit correcte. Cela signifie que, pour une transaction cash (pour laquelle les investisseurs pensent qu’ils n’ont pas obtenu l’argent pour faire l’affaire), vous aurez besoin de conclure au bon prix.
Cela signifie un prix de 70% au plus de la valeur du bien tel quel moins les réparations nécessaires. Cela signifie que vous devez obtenir du 29,95% d’intérêt pour vous laisser une marge de négociation en cas de besoin. Cela éliminera de nombreuses transactions immobilières et c’est très bien. Celles que vous voulez vont se concrétiser et vous trouverez certainement une façon de les financer.
Comment puis-je trouver l’argent pour le financer mes affaires immobilières ?
Vous avez un contrat signé pour une affaire en or. Maintenant, vous devez trouver le financement. Encore une fois, le secret est que l’affaire immobilière soit très rentable et traitée avec prudence (c’est-à-dire que vous gagnez de l’argent même si vous aurez sous-estimé les réparations, etc.) Voici plusieurs sources que vous pouvez utiliser pour conclure cette affaire:
- Utilisez le financement par le vendeur existant pour une partie du prix d’achat. En achetant « sous réserve », vous n’avez qu’à payer le crédit du vendeur.
- Obtenez un acheteur au comptant à 90% de la valeur et faites une revente simultanée, ou retournez votre offre à l’acheteur pour un droit de cession.
- Vendez votre contrat à un autre investisseur, pour un nouveau droit de cession de trésorerie.
- Empruntez de l’argent auprès d’un prêteur privé à un taux d’intérêt supérieur à celui d’une banque et garanti par une hypothèque de premier rang.
- Puisez dans des capitaux propres ou autre ligne de crédit.
- Refinancez une autre propriété pour obtenir votre mise de fonds et empruntez le solde auprès d’un prêteur.
- Apportez les partenaires pour financer l’opération. (Ils peuvent se couvrir avec une hypothèque de premier rang pour le montant qu’ils ont investis ou, s’ils le financent, ils peuvent se limiter à une hypothèque de deuxième rang pour se protéger. Vous acceptez qu’ils obtiennent leur retour sur investissement composé du principal, majoré de 15%, avant de diviser les bénéfices de la revente de la propriété. Vous leur accordez des bénéfices de 25-50%, le reste vous appartient.)
Je suppose que vous avez compris l’idée. Le secret, c’est que l’affaire soit juteuse, pour le reste vous trouverez de l’argent. Ne perdez jamais cela de vue dans votre investissement immobilier. Les deux seules raisons pour lesquelles cela ne serait pas le cas sont la peur et l’ignorance.
