Ce n’est probablement pas le conseil auquel vous vous attendiez, mais une fois que vous l’admettez, le succès sera au rendez-vous. Et quel est ce conseil pour tout bon investisseur immobilier ? En cas d’échec, il faut savoir agir de façon à limiter les dégâts.
Pour vous donner une meilleure idée de ce dont je veux parler, vous devez comprendre où je veux en venir, peut-être qu’un aperçu d’une histoire personnelle donnera un sens à tout ceci. Pourquoi ? Parce que sur une carrière de 10 années passées dans l’immobilier, les cinq premières étaient cruciales et pour le moins que l’on puisse dire « spéciales ».
Quelqu’un m’avait déclaré une fois: « Je me suis retrouvé avec 25 propriétés au bout des cinq premières années. Pas mal non ? » Faux. J’avais à peine le revenu de 25 propriétés et j’avais aussi mon travail à maintenir à flot. Ce n’était vraiment pas ce que j’avais prévu.
Tout cela semble si beau, non ? Devenir propriétaire sans mise de départ et vous voilà en vacances à la plage, six semaines par an alors que les locataires assurent vos revenus mensuels et vous permettent de vivre la vie que vous avez toujours voulue.
Donc, après mes cinq premières années dans l’investissement immobilier j’avais obtenu un MBA à l’école des « coups durs ». Le seul point positif à retenir de ces expériences a été le constat suivant : « je ne m’y prendrais plus jamais de cette façon ». Croyez-moi, ce n’est pas un moyen facile et rentable d’apprendre dans l’immobilier.
Toujours aussi déterminé et passionné par l’investissement immobilier, j’ai carrément écrit une note qui décrit l’ensemble de principes que je veux absolument que vous appreniez et graviez dans votre mémoire pour toujours. C’est le crédo que je continue à suivre au quotidien:
- Quel est le pire scénario, le cas extrême qui peut arriver dans cette affaire ?
- Le cas échéant, suis-je financièrement et juridiquement préparé pour en subir les conséquences ?
Il n’y a jamais un scénario sans risque lorsqu’il s’agit d’investissement immobilier. Mais quantifions tout ça avant que quelqu’un ne commence à parler de contingences. Vous allez toujours risquer au minimum votre temps et le temps c’est de l’argent. Vous pourriez également y laisser des frais plus ou moins importants de marketing.
Finalement, ça ne sonne pas mal tout ça. C’est en résumé ce que je voulais dire: limiter autant que possible les problèmes financiers et de responsabilité dans l’investissement immobilier.
Par exemple, si je finance un projet grâce à un crédit de rénovation, ai-je assez de réserves pour en couvrir les intérêts du moins ? Qu’adviendra-t-il si je me retrouve avec des réparations imprévues qui sont en dehors de la liste des travaux accordés par le prêteur ? Si la maison est sur le marché depuis six mois et qu’elle n’est toujours pas vendue, suis-je préparé pour ça ? Des risques un peu plus graves qu’il faudra considérer.
Vous connaissez ce type, Murphy ? Il fera souvent son apparition dans les transactions immobilières. Selon la loi de Murphy, si quelque chose peut mal tourner, cela tournera mal, et ce ne sera pas dans votre intérêt. Il faut juste être préparé et avoir une vision claire des manières de gérer les différents scénarios possibles.
Récemment, j’ai fait une affaire et gagné 7000 euros grâce à la revente rapide d’une propriété. J’avais pris une simple option sur la propriété sans aucune responsabilité juridique au cas ou je ne l’achetais pas ou que quelqu’un d’autre l’achetait. Je savais qu’il y avait un problème de capital dans la propriété, et j’allais tout droit vers la saisie.
Pas assez de capitaux propres pour offrir à l’investisseur, mais assez pour un acheteur. Ainsi, après avoir mis la propriété sous contrat, j’ai alors fait une annonce du type « spécial bricoleur ». Ensuite, j’ai investi 100 € en publicité. Je peux vivre avec ce risque si je ne réalise aucun profit sur la propriété.
Le lendemain, j’ai trouvé un acheteur ! Jamais on ne pensait que cela pouvait se produire. Je suis allé dans le processus de prêt. La maison nécessitait 725€ de réparations pour boucler le crédit. J’ai payé la facture et me suis retrouvé avec 825€. Et si le prêt n’était toujours pas bouclé et que je perdais mes 825€, je ne pouvais pas accepter ce risque.
Une fois que la poussière est retombée, j’ai réalisé un bénéfice net de 7000 € une fois les réparations et les dépenses de publicité payées. J’en ai eu pour un total de 825 € de réellement risqués dans toute l’affaire, ce qui est un montant que je peux perdre, certainement pas en me rendant heureux, mais pas au point d’en perdre le sommeil.
Si vous vous concentrez sur les offres et les biens immobiliers qui vous empêchent de dormir la nuit, commencez à vous demander comment vous pouvez limiter ces risques au minimum.
C’est une question de qualité des offres et non de quantité. Continuez à investir dans votre formation et dans l’étude des scénarii catastrophes, et essayez de travailler sur une quantité de transactions immobilières de qualité ! C’est ce qu’on appelle mettre son investissement immobilier à l’abri pour une meilleure sécurité financière.
À votre succès et bonne chasse car la chance n’a pas toujours à voir là dedans !
